27/ January /2012
Il presidente di Fiaip Bergamo, Giuliano Olivati, consegna a un meditato documento alcune riflessioni sulle prospettive del mercato immobiliare 2012.
La parola chiave è “responsabilità“.
Per chi? Da parte di chi?
Il riferimento è a tutti gli attori del mercato immobiliare, che così vengono elencati: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari.
Per ognuna di queste categorie la “responsabilità” assume però una connotazione diversa.
Così, se ai venditori si richiede la responsabilità del realismo, agli acquirenti viene invece fatto notare che devono far propria la responsabilità dell’opportunità.
Non è difficile comprendere cosa intenda Olivati con il concetto di responsabilità.
I venditori, se vogliono essere tali, non possono che prendere atto del cambiamento intervenuto in questi ultimi anni: le richieste di qualche anno fa non sono più proponibili.
«Ai proprietari sta dunque la responsabilità – questo l’Olivati pensiero – di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo».
Dal canto loro gli acquirenti non possono continuare a sperare in ulteriori ribassi, alla ricerca dell’occasione che mai arriverà, se cercata con criteri attendisti oltre ogni ragionevole limite.
Speranze comunque che per venditori e acquirenti trovano sostanza nei vari report sul mercato immobiliare realizzati da uffici studi che a volte tengono in scarsa considerazione la responsabilità di dire la verità, cioè mostrare l’andamento del mercato per quello che è, senza edulcorazioni di varia natura.
E gli Agenti immobiliari? Che responsabilità hanno?
Quella di una consulenza adeguata alle esigenze dei clienti, specie in un momento in cui domina la confusione e le menti sono frastornate da notizie e rumors contrastanti.
«La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi».
La conclusione è – ci pare di capire – che il mercato immobiliare 2012 raggiungerà l’obiettivo di favorire quanto più possibile l’incontro fra acquirenti e venditori, soltanto se a questo traguardo concorreranno le singole “responsabilità” degli addetti ai lavori.
E noi che pensavamo che a fare i giochi del mercato fossero i poteri forti o quelli occulti (e altrettanto inquietanti)!
Giuliano Olivati Presidente FIAIP Bergamo
21/ January /2012
La domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane nel 2011 presenta un calo del 19% rispetto al 2010, mentre nei due anni precedenti il segno era stato positivo (+1% nel 2010 rispetto al 2009; +7% nel 2009 rispetto al 2008). E' quanto emerge dall'analisi sull'andamento complessivo della domanda di mutui rilevata su Eurisc, il sistema di informazioni creditizie di Crif, che raccoglie i dati relativi a oltre 78 milioni di posizioni creditizie.
«Il 2011 è stato un anno di evidente e costante calo - commenta Enrico Lodi, direttore generale Credit Bureau Services di Crif - L'unico dato positivo è stato registrato a febbraio, per il resto tutte le rilevazioni mensili hanno sempre mostrato dati negativi in costante accelerazione, fino a toccare un -46% in novembre, con la chiusura del mese di dicembre sulla stessa scia (-41%)».
Come mai? «Questa dinamica negativa è certamente influenzata dal fatto che nel 2011 sostituzioni e surroghe hanno cessato di essere significativamente praticate, mentre nel 2010 avevano invece sostenuto il mercato dei mutui dando la possibilità alle famiglie di rivedere e rinegoziare i piani di investimento e le condizioni del proprio prestito. Ma ciò non toglie che l'atteggiamento improntato alla prudenza messo in campo dalle famiglie, in questa fase caratterizzata da una pesante incertezza, non sembra essere stato scalfito nemmeno dallo stallo del mercato immobiliare e dalla conseguente stagnazione dei prezzi, che avrebbe potuto rendere appetibile l'acquisto di abitazioni anche come forma di investimento finanziario, né dal mantenimento di bassi tassi di interesse rispetto al periodo pre crisi».
Erogazioni in calo: perché?
Stando ai dati resi noti dalla Banca d'Italia il 13 gennaio 2012, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l'acquisto dell'abitazione per 10.374,82 milioni di euro nel terzo trimestre del 2011. Rispetto allo stesso trimestre del 2010 si registra dunque una contrazione delle erogazioni del -16,06% per un controvalore di 1.985,59 milioni di euro. E' quanto emerge dalla pubblicazione dei dati statistici di Banca d'Italia (13 gennaio 2012). L'andamento delle erogazioni trimestrali, in raffronto ai periodi precedenti, conferma la tendenza alla contrazione già rilevata nel corso del secondo trimestre rafforzando così un trend ribassista iniziato nel 2010 con le rilevazioni del secondo trimestre.
Secondo i dati di Assofin, l'Associazione che rappresenta circa l'80% del mercato del credito immobiliare, In termini di erogazioni complessive, la flessione nel periodo gennaio-novembre 2011 rispetto allo stesso periodo del 2010 è stata del -10,8% (frutto di una contrazione del -6,7% delle erogazioni di mutui per acquisto e del -19,8% delle erogazioni di altri mutui, trai i quali rientrano surroghe, sostituzioni, mutui per ristrutturazione, per liquidità, etc.). Analogo l'andamento del numero di contratti, che nel periodo gennaio-novembre 2011 si è ridotto, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, del -12,5% (-6,7% i contratti di mutuo per acquisto, -22,8% i contratti relativi ad "altri mutui").
«L'andamento delle erogazioni di mutui dipende certamente dal calo della domanda in una congiuntura così difficile per le famiglie italiane che, in termini generali, hanno visto negli ultimi sei mesi peggiorare le loro prospettive di reddito di breve e medio periodo come effetto sia dell'andamento di variabili economiche rilevanti che delle misure adottate dai governi che si sono succeduti per fronteggiare la situazione - spiega Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin -. A ciò si aggiungono i gravi problemi di funding che hanno incontrato negli ultimi mesi le banche erogatrici - come riflesso delle difficoltà con cui fa i conti lo Stato nel collocamento dei titoli del debito pubblico - che hanno indotto le stesse a rivedere al rialzo il pricing dei mutui e ad adottare politiche di erogazione più selettive rispetto al recente passato. La netta flessione di surroghe e sostituzioni è la naturale conseguenza del ritorno all'aumento dei tassi sui mutui registrato negli ultimi mesi, per la componente relativa allo "spread", che ha reso sempre più difficile per i mutuatari trovare offerte più convenienti con le quali sostituire i mutui già in essere».
Tassi
Stando alle dinamiche dei tassi - secondo quanto indica l'Ufficio Studi Tecnocasa - ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell'importo di 120.000 euro per una durata di 20 anni, ad uno spread indicativo di 3,20 punti base, se scegliessimo un mutuo a tasso fisso, sosterremmo una rata mensile di 841 euro. Se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile, avremmo un risparmio pari a 86 euro mensili, in quanto la rata ammonterebbe a 755 euro.
13/ January /2012
MOMENTO IMPEGNATIVO PER
gli "addetti ai lavori" del SETTORE IMMOBILIARE ma per TUTTI in generale.
Incidono la situazione economica generale e le novità fiscali introdotte dal governo Monti.
Qualcuno ricorderà, in un momento di grande crisi immobiliare, un vecchio spot di una (fù) grande immobiliare italiana (della quale un tempo eravamo affiliati) che recitava
"MATTONE, MONETA SOLIDA".
Ora a tutti voi vorremmo dare fiducia.
Da questa crisi DOBBIAMO E POSSIAMO uscire e lo potremo fare solo credendoci fino in fondo... e riprogrammandoci da dentro... e FACENDO!
A tutti i colleghi vorrei augurare di lavorare sempre di più con il cuore, DICENDO SEMPRE LA VERITA', avendo anche il coraggio di rinunciare quando semplicemente le aspettative dei clienti sono impossibili;
A tutti gli acquirenti e i venditori vorrei augurare di riuscire ad ottenere velocemente i loro obiettivi, ma soprattutto di riuscire a verificare che questi obiettivi siano possibili e realizzabili lasciandosi magari guidare da chi nel settore ci lavora ogni giorno con passione;
Il 2012 è iniziato e sarà un anno memorabile nella storia...
Noi pensiamo che vivere questo momento sia un PRIVILEGIO EMOZIONANTE e anche una grande opportunità!
E VOI?????
Siete pronti a cavalcare questo profondo cambiamento ed esserne protagonisti?
CREDIAMO SIA IL CASO DI RIPETERE....BUON 2012!
AGENZIE IMMOBILIARI SONDRIO
24/ December /2011
20/ December /2011
Il Decreto del Ministro dell'Economia e delle finanze, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15/12/2001, fissa la misura del saggio al 2,5% a partire dal 1° gennaio 2012 .
Cresce di un punto percentuale il tasso degli interessi legali che, a partire dal 1° gennaio, passa dall'attuale 1,5% al 2,5%.
È quanto stabilito dal Decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze del 12 dicembre 2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.291 del 15 dicembre 2011.
Si ricorda che la variazione non è automatica.
L'articolo 1284 del codice civile, infatti, assegna al M.E.F. il compito di modificare gli interessi legali sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e del tasso di inflazione registrato nell'anno, con decreto da emanarsi non oltre il 15 dicembre.
Qualora entro tale data non sia fissata la nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l'anno successivo.
Oltre agli immediati riflessi sulla domanda di investimenti, sull'accensione di mutui e sui finanziamenti, la variazione del tasso di interesse si fa sentire anche in ambito fiscale. Si ricordano, in particolare, le somme da versare a titolo di ravvedimento operoso.
Per regolarizzare gli omessi, insufficienti o tardivi versamenti di tributi, infatti, occorre corrispondere, oltre alla prevista sanzione ridotta, anche gli interessi moratori calcolati al tasso legale, a partire dal giorno successivo a quello entro il quale doveva essere assolto l'adempimento e fino al giorno in cui si effettua il pagamento.
Il nuovo saggio del 2,5% va applicato solo in relazione al periodo di tempo intercorrente tra il 1° gennaio 2012 e il giorno del versamento tardivo.
Fonte Fiscooggi Patrizia De Juliis .pubblicato Venerdì 16 Dicembre 2011
Elaborazione a cura del Coordinatore Centro Studi Fiaip
14/ December /2011
1) I CICLI IMMOBILIARI
Da sempre, il mercato immobiliare è stato caratterizzato da periodi di "vacche magre" e altri di "vacche grasse". In particolare, tale mercato ha delle salite e discese periodiche con un aspetto grafico simile fra loro, dette cicli immobiliari, i quali storicamente hanno una durata di circa quindici anni. Tali cicli sono generati sia da fattori interni che influenzano la legge della domanda e dell'offerta alla base di ogni mercato (ad es., il ritardo temporale che intercorre fra la commissione di un progetto edilizio ed il completamento della relativa costruzione) sia da fattori esterni (ad es., l'andamento economico generale). Nella fasi ascendenti di un ciclo, il mercato è nelle mani dei venditori, mentre in quelle discendenti è nelle mani dei compratori, i tempi medi di vendita di una casa sono di vari mesi, i volumi degli scambi risultano ridotti, ed i prezzi proposti dal venditore vanno diminuiti di un 10-15%, talvolta anche di un 20%, prima di chiudere la transazione, a patto di avere il denaro "sull'unghia".
2) PREVISIONI PER I PROSSIMI ANNI
Nel 2007, in coincidenza con l'inizio dello sgonfiarsi dell'enorme bolla immobiliare creatasi a livello globale negli anni precedenti, in Italia si è arrivati, dopo la più lunga fase di crescita del dopoguerra, alla fine del sesto ciclo immobiliare dal dopoguerra, il quarto dal 1965. Attualmente nel nostro Paese ci troviamo quindi in una fase di contrazione, con diminuzione forzata dei prezzi degli immobili. Si prevede che questa situazione perdurerà almeno fino al 2012, e non ha oggi senso fare previsioni su un orizzonte temporale più lungo. In ogni caso- anche per gli anni successivi - molto dipenderà da cosa farà nei prossimi 12-24 mesi il mercato immobiliare statunitense, che ha dato origine allo scoppio della bolla immobiliare mondiale a causa della crisi dei cosiddetti "mutui subprime"e che anticipa, nell'andamento, il mercato immobiliare europeo. Di solito, comunque, i prezzi degli immobili ed i corsi azionari tendono a muoversi in parallelo, e la ripresa del mattone è normalmente preceduta da un boom della Borsa.
3) L'INVESTIMENTO CON LA RIVALUTAZIONE IDEALE
Ovviamente, per un investitore l'ideale è comprare un immobile non in un momento qualsiasi, ma alla fine di un ciclo discendente (o all'inizio della risalita, una volta convinti che i prezzi hanno toccato il fondo), e venderlo alla fine di un ciclo ascendente. Durante la fase di discesa del mercato immobiliare, è meglio stare alla larga dagli immobili ed evitare ogni acquisto, mentre si tratta della fase ideale per chi deve cambiare casa. Tuttavia, per fare un buon investimento, non basta comprare al minimo di un ciclo immobiliare: bisogna, ad esempio, scegliere bene la tipologia della casa, la zonae la tempistica, poiché quest'ultima varia dalle grandi città ai piccoli centri. Un immobile - tanto più se piccoloe di pregio- situato non in un posto qualsiasi ma nelle zone centrali di prestigiodi una grande cittàrappresenta, in genere, il miglior investimento dal punto di vista della "rendita annua", poiché tende a fornire un reddito maggiore (per unità di superficie) se viene affittato ed a rivalutarsi più di altri immobili.
4)UN MERCATO A DUE VELOCITÀ
Durante un ciclo immobiliare, i prezzi non variano nella stessa misura per tutti gli immobili, ma lo fanno in modo più o meno accentuato a seconda della zona e dello "status" della casa. In particolare, quando si è nella fase di salita di un ciclo immobiliare, in genere l'aumento maggiore dei prezzi si osserva soprattutto nel centroe nel semicentrodelle grandi città, mentre inperiferia e nelle semiperiferiegli aumenti sono più contenuti. Inoltre, gli aumenti sono maggiori per gli immobili di pregiorispetto a quelli più economici, e maggiori per le abitazioni nuoveoppure completamente ristrutturaterispetto a quelle da ristrutturare. Analogamente, quando si è nella fase di discesa di un ciclo immobiliare, di solito il calo maggiore dei prezzi si osserva soprattutto nei posti eper gli immobiliche sono saliti troppo, mentre tengono le case qualitativamente più valide, come quelle di pregio o di recente costruzione. Dunque, riassumendo conviene acquistare, al minimo del mercato, immobili di pregio siti nel centro delle grandi città.
5) LO SFASAMENTO TEMPORALE
Il grafico dell'andamento nel tempo delle quotazioni immobiliari in Italia è la rappresentazione di un valore medio, perché nella realtà bisogna fare i conti con le dinamiche di mercato locali e con quelle specifiche di un determinato settore o segmento. In generale, le case non variano di prezzo nello stesso momento in tutte le città, bensì vi è una sorta di leggero sfasamento temporale (che può essere dell'ordine di 6-18 mesi) rispetto al ciclo del grafico, che è, appunto, solo una media: sono i grandi centri abitati - in particolare Milano e Roma, oltre alle circa 10 aree urbane più importanti d'Italia - a trascinare il mercato per primi, sia nella fasi di salita che di discesa, trainando poi gli scambi e le quotazioni di tutte le altre città e cittadine, cioè i medi e piccoli centri. Inoltre, vi sono degli immobili che comunque conservano meglio il loro valore nel tempo: sono quelli ben disegnati e accessoriati posti nelle zone centrali o strategiche delle città e che si trovano in stabili d'epoca o comunque ben tenuti.
07/ December /2011
In riferimento all'obbligo introdotto dall'art. 13, comma 1, lettera "c" del D.Lgs. del 03/03/2011 n. 28 (indicazione dell'indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari di trasferimento a titolo oneroso), si comunica quanto segue:
1) per la normativa nazionale, in recepimento della direttiva europea, a decorrere dal 01/01/2012 vi è l'obbligo di inserire nelle offerte di trasferimento l'indice di prestazione energetica;
2) la Liguria ha in corso l'iter normativo per recepire la Legge azionale e questo iter avrà conclusione presumibilmente nella primavera del 2012. Pertanto, non esistendo ancora una normativa specifica regionale, deve essere applicata la norma nazionale: questa prevede l'obbligo di inserire l'indice di prestazione energetica in tutti gli annunci immobiliari di trasferimento a titolo oneroso. La Legge nazionale non prevede, ad oggi, nessuna sanzione nel caso di non rispetto della norma;
3) la normativa nazionale, inoltre, prevede la possibilità dell'autocertificazione per gli immobili con caratteristiche di classe "G".
Conclusioni: a decorrere dal 01 gennaio 2012, vi è l'obbligo di indicare l'indice di prestazione energetica negli annunci immobiliari, ma non sono previste sanzioni; per gli immobili con caratteristiche di classe "G" i Proprietari potranno autocertificare la classe energetica.
11/ October /2011
Decreto sviluppo al centro dei riflettori, tra tavoli tecnici tra e polemiche sulle possibili misure per la screscita e il rilancio dell'economia italiana ma fare anche cassa. Oltre a interventi come quelli per le infrastrutture (finanziamenti per le grandi opere), infatti, tra smentite e nuove proposte si parla ancora di come trovare le risorse che mancano: magari ricorrendo al caro vecchio condono fiscale (tombale), all'odiato-amato condono edilizio, alla paventata tassa patrimoniale o, ancora, ad una ipotetica tassa sugli immobili. A coordinare i lavori sul decreto sviluppo è il ministro dello Sviluppo Economico Paolo Romani, affiancato da Silvio Berlusconi. Secondo i piani il DL Sviluppo deve essere pronto entro il 20 ottobre: una scadenza così ravvicinata rende davvero improbabile l'ipotesi di condono fiscale tombale o condono edilizio che sia (le leggi comunitarie lo boccerebbero!). E d'altronde il Governo ha smentito categoricamente, anche se le nuove proposte non sono mancate. Per ora, dunque, è presumibile che il pacchetto di misure allo studio sia davvero volto a dare linfa vitale allo sviluppo e alla crescita di imprese e infrastrutture mediante interventi a costo zero che puntino sulla semplificazione e comportino una riduzione del debito. Gli obiettivi prefissati non sono certo facili da conciliare tra loro. Per trovare le risorse necessarie a mettere in campo i provvedimenti allo studio, lo ricordiamo nei giorni scorsi si era affacciata timidamente la proposta del condono fiscale, anche se Palazzo Chigi ha subito smentito e per ora si mantiene su questa linea ufficiale. La proposta è stata riportata in auge da Fabrizio Chicchitto per poi essere confermata da Raffaele Fitto, nonostante le proteste di Pd, Idv, Udc e Sel. In prima fila tra il coro di chi si oppone a qualsiasi tipo di condono fiscale, edilizio o tombale è il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti: «vorrebbe dire frenare sul nascere il progetto di contrasto all'evasione fiscale, sarebbe un togliere forza al nostro vero obiettivo». Ma, per il momento, la maggioranza non demorde e contina a lavorare per presentare un emendamento al decreto sviluppo per far approvare il maxi condono tombale - tributario, fiscale e previdenziale - in Parlamento. L'altro fronte sul quale il governo si sta focalizzando, e più in particolare i ministri Roberto Calderoli (Semplificazione Normativa) e Renato Brunetta (Pubblica Amministrazione e Innovazione), sono le norme di semplificazione delle procedure burocratiche che ogni anno affligono le imprese sia in termini di costo che di perdita di tempo. Potrebbe arrivare inoltre una "patrimoniale morbida", ipotesi che si tradurrebbe per le imprese in un'aliquota pari all'1,5 per mille per i patrimoni sopra 1,5 milioni.Poco soddisfatta delle misure in programma la presidente di Confindustria Emma Marcegaglia: «il dl sviluppo è un'occasione. Se quello che sentiamo è quello che sarà, pensiamo che non sia sufficiente» e in più al tavolo al ministero non è prevista la presenza di un rappresentante delle imprese italiane, che possa dar voce alle esigenze di queste ultime. Infine, si sta discutendo anche di una ulteriore proposta, avanzata dall' ex ragioniere generale Andrea Monorchio: una ipoteca del 10% sul patrimonio immobiliare privato in cambio di un bonus, titoli al 2,5%. Possibilità anch'essa invisa a molti. «L'ipotesi di un piano di ipoteca del 10% del valore delle case private sarebbe una follia. Avrebbe tutti i difetti della patrimoniale, non contribuirebbe a diminuire il debito pubblico e si abbatterebbe come un macigno sui soliti noti, ovvero i cittadini» ha dichiarato Antonio Borghesi, vicepresidente del gruppo IDV alla Camera.
di Noemi Ricci http://www.pmi.it/leggi-e-norme/news/9862/decreto-sviluppo-2011-tutti-i-provvedimenti.html
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