Semplificazioni: le novità in materia immobiliare - 15/05/2012

Numerose sono le novità in materia di tassazione immobiliare introdotte dal decreto “semplificazioni” (D.L. 16/2012) e dalla successiva legge di conversione (44/2012). La maggior parte riguardano l'IMU, ma ve ne sono anche altre riguardanti l'imposta sugli aeromobili privati, i contratti di locazione, gli immobili storico artistici e l'imposta sugli immobili all'estero. Le novità in materia di IMU La nozione di abitazione principale Il decreto introduce una nozione restrittiva di abitazione principale ai fini IMU, che ora consta di due elementi. Innanzitutto, è stabilito che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Di conseguenza, a meno di successivi chiarimenti in senso contrario, sembrerebbe che non possa essere considerato abitazione principale l'immobile che catastalmente risulta censito come una pluralità di unità immobiliari; tuttavia, poiché il testo della norma si riferisce ad unità “iscrivibili” al catasto, potrebbero essere considerate come unica unità immobiliare anche quelle pluralità di immobili che catastalmente potrebbero essere fuse in una singola unità, ricorrendone i presupposti (identità di titolari, contiguità e possibilità materiale di una loro unione) . Il secondo elemento, introdotto dal decreto semplificazioni, è che l'abitazione principale è quella in cui il possessore e il suo nucleo famigliare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Pertanto, l'abitazione può considerarsi principale solo se il contribuente vi risiede e dimora insieme al proprio nucleo famigliare. Questa norma ha evidentemente finalità antielusive: si vogliono impedire in particolare quelle condotte in cui uno dei coniugi trasferisce la residenza in un immobile dove in realtà non vi dimora, al solo scopo di beneficiare delle agevolazioni . Il decreto aggiunge poi un'ulteriore regola che ha già destato divergenti interpretazioni. Si stabilisce infatti che, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Da questa norma discende sicuramente che, se due coniugi dimorano e risiedono in due  immobili diversi nello stesso comune, devono limitare le agevolazioni ad uno solo. Tuttavia, non è chiaro cosa succede nel caso in cui due coniugi dimorano e risiedono in due immobili che si trovano in comuni diversi: secondo un' interpretazione restrittiva, nessuno dei due potrebbe fruire del diritto alle agevolazioni; al contrario, secondo un'interpretazione estensiva, entrambi potrebbero fruirne . Sono inoltre introdotte due ipotesi di assimilazione all'abitazione principale: in riferimento agli immobili non locati posseduti da anziani e disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari e agli immobili non locati posseduti da cittadini italiani residenti all'estero, i comuni hanno il potere di estendere i benefici dell'abitazione principale. Infine, il decreto prevede che, ai soli fini dell'IMU, l'assegnazione della casa coniugale al coniuge disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende effettuata a titolo di diritto di abitazione. Ciò vuol dire che, ai fini dell'applicazione dell'IMU, il solo soggetto passivo sarà il coniuge assegnatario, che potrà dunque fruire di tutte le agevolazioni per l'abitazione principale; il coniuge non assegnatario non avrà invece alcuna soggettività passiva e quindi non dovrà adempiere alcun obbligo ai fini IMU. Le modalità dell'acconto Il decreto tiene conto del fatto che i Comuni hanno tempo fino al 30 settembre (e quindi dopo la scadenza per il versamento dell'acconto del 18 giugno) per fissare le relative aliquote IMU: è previsto infatti che il pagamento della prima rata dell'imposta municipale sarà pari al 50% dell'imposta dovuta per l'intero anno, calcolata applicando le aliquote base e la detrazione ordinaria di 200 euro per l'abitazione principale, eventualmente aumentata di 50 euro per ogni figlio minore di 26 anni convivente nell'abitazione principale. La legge di conversione del decreto ha poi introdotto un'ulteriore disposizione, che consente la facoltà di ripartire in tre rate il pagamento dell'IMU relativo all'abitazione principale: la prima e la seconda rata, ciascuna dell'ammontare di un terzo dell'imposta calcolata applicando le aliquote e la detrazione ordinaria, da pagare rispettivamente entro il 18 giugno ed il 17 settembre; la terza, da pagare entro il 17 dicembre, determinata calcolando a saldo, quando saranno note le effettive aliquote comunali, l'imposta effettivamente dovuta e scomputando quanto già versato con le prime due rate. È bene notare però che questa ripartizione in tre rate vale soltanto per i versamenti relativi all'abitazione principale e le sue pertinenze e non per gli altri immobili. Di conseguenza, i contribuenti che hanno anche altri immobili oltre all'abitazione principale dovranno osservare per questi ultimi la ripartizione in due rate. Per questi contribuenti, la facoltà di avvalersi delle tre rate risulta dunque piuttosto scomoda e complicata ed è prevedibile che pochi di loro vi faranno ricorso. Il versamento degli acconti dovrà necessariamente essere effettuato utilizzando il modello F24, mentre per il saldo di dicembre sarà possibile utilizzare l'apposito bollettino postale. Le agevolazioni per i fabbricati rurali e i terreni agricoli Il decreto prevede l'esenzione totale per i fabbricati rurali strumentali ubicati nei comuni montani o parzialmente montani secondo la classificazione contenuta nell'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'ISTAT. Inoltre, per i fabbricati rurali sono previste due regole particolari riguardanti il pagamento dell'imposta: per i fabbricati rurali strumentali, la prima rata è versata nella misura del 30% dell'imposta dovuta secondo l'aliquota base e la seconda a saldo con conguaglio sulla prima rata; tuttavia, per i fabbricati rurali, abitativi e strumentali, iscritti al catasto dei terreni e da iscrivere al catasto dei fabbricati entro il 30 novembre prossimo, il pagamento va invece effettuato in un'unica soluzione entro il 18 dicembre, senza pagare l'acconto. Per quanto invece riguarda le disposizioni concernenti i terreni agricoli, il moltiplicatore da applicare al reddito dominicale rivalutato aumenta a 135, contro il precedente 130. Tuttavia, per i  terreni agricoli posseduti e condotti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola viene mantenuto il moltiplicatore di 110. Inoltre, sempre per questi tipi di terreni, sono previste delle riduzioni della base imponibile: essi sono soggetti all'imposta per la parte di valore eccedente i 6000 euro, con ulteriori deduzioni di importo decrescente rispetto al loro valore. Le altre agevolazioni In riferimento agli immobili di interesse storico artistico e a quelli inagibili o inabitabili, è prevista la riduzione al 50% della base imponibile. Per quanto riguarda il primo tipo di immobili, questa disposizione compensa l'eliminazione della tassazione sulla base della rendita figurativa (e cioè la minore tra le tariffe d'estimo previste per la zona censuaria in cui è ubicato l'immobile); per quanto riguarda il secondo tipo di immobili, l'inagibilità o inabilità è accertata dal comune con perizia a carico del contribuente, oppure con dichiarazione sostitutiva. La dichiarazione IMU Viene introdotto l'obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini IMU, che in via generale va presentata entro 90 giorni dalla data in cui il possesso dell'immobile ha avuto inizio ovvero sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Il Ministero delle finanze dovrà però individuare in modo più specifico i casi in cui tale dichiarazione deve essere presentata. Immobili storico-artistici In seguito all'abolizione della norma di favore che consentiva, sia ai fini IRPEF sia ai fini ICI, di determinare la rendita degli immobili storico artistici considerando la tariffa d'estimo minore tra quelle previste per la zona censuaria di competenza, il decreto ha individuato due meccanismi compensativi. Il primo è quello già descritto sopra ai fini Imu, e cioè la riduzione alla metà della base imponibile; il secondo, previsto ai fini irpef e ires è la riduzione forfetaria del 35% (e non più del 15%) del reddito imponibile derivante dalla locazione di tali immobili. Imposta sul valore degli immobili all'estero (IVIE) La legge di conversione del decreto ha previsto innanzitutto che l'IVIE non è dovuta, se d'importo non superiore ai 200 euro. Inoltre, la stessa legge ha previsto che, per gli immobili situati in Paesi UE o SEE che consentono un adeguato scambio d'informazioni, la base imponibile è individuata in riferimento al valore catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l'immobile è situato ai fini delle imposte di natura patrimoniale o reddituale. Questo riferimento ai valori catastali è stato introdotto per avvicinare quanto più possibile alla disciplina IMU la determinazione della base imponibile IVIE per gli immobili situati nell'Unione europea ed evitare così una disparità di trattamento che avrebbe potuto costituire un'ingiustificata restrizione della libera circolazione dei capitali . In mancanza del valore catastale, si applica il costo risultante dall'atto di acquisto e, in assenza, il valore di mercato del luogo in cui si trova l'immobile. Sono infine previste delle agevolazioni per i soggetti che lavorano all'estero per lo Stato italiano o presso organizzazioni internazionali cui aderisce l'Italia: è confermata l'agevolazione già prevista, secondo cui, per l'immobile lì adibito ad abitazione principale, e limitatamente al periodo in cui l'attività lavorativa è svolta all'estero, si applica l'aliquota ridotta dello 0,4% (in luogo dello 0,76%); inoltre, è aggiunta l'agevolazione secondo cui, per questi immobili, non è applicabile l'art. 70 comma 2 del TUIR che ne determinerebbe l'assoggettamento a IRPEF: pertanto, tali abitazioni principali all'estero non pagano l'IRPEF in Italia. Locazioni immobiliari La legge di conversione del decreto introduce un'importante novità, potenzialmente destinata a modificare le abitudini di molti proprietari e professionisti del settore immobiliare, cui non è stato ancora dato sufficiente risalto nella stampa specializzata. Si tratta della notevole estensione dell'obbligo di registrazione telematica dei contratti di locazione immobiliare: mentre in precedenza quest'obbligo sussisteva soltanto per i possessori di almeno 100 unità immobiliari, ora quest'obbligo è previsto per i possessori di almeno 10 unità immobiliari, anche se non tutte locate. Inoltre, sono tenuti alla registrazione telematica anche gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari. Tuttavia, bisogna notare che la norma non prevede delle sanzioni per coloro che non rispettano quest'obbligo, né fornisce agli uffici fiscali istruzioni o poteri per farlo rispettare: di conseguenza, per quanto lodevole nell'intento di una maggiore semplificazione e riduzione del flusso degli utenti, quest'obbligo rischia, in assenza di ulteriori interventi normativi o a livello di prassi, di rimanere un obbligo solo sulla carta. Un'altra novità piuttosto importante è la proroga del termine di decadenza entro il quale l'ufficio può chiedere l'imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, alle cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione: invece che entro tre anni dal termine di scadenza del pagamento, gli avvisi di liquidazione potranno ora essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento. Infine, degna di nota è anche la disposizione secondo cui, alla fideiussione prestata per il conduttore con riferimento alle locazioni di immobili abitativi assoggettati alla cedolare secca, non sono applicabili le imposte di registro e di bollo. Imposta di scopo Il decreto sul federalismo municipale (D.Lgs. 23/2011) aveva previsto l'emanazione di un nuovo regolamento sull'imposta di scopo, l'imposta che i comuni potevano istituire allo scopo di finanziare determinati tipi di opere pubbliche. Lo stesso decreto aveva poi fissato tre criteri direttivi: l'estensione della durata massima dell'imposta a dieci anni, la possibilità di finanziare con l'imposta l'intera spesa necessaria per realizzare l'opera, l'estensione delle tipologie di opere che potevano essere finanziate da questa imposta. La legge 44/2012 concede ora ai comuni la possibilità di introdurre l'imposta di scopo (oppure, nel caso in cui l'avessero già introdotta, di continuare ad applicarla), senza dover attendere il regolamento, attuando autonomamente i principi direttivi contenuti nel decreto sul federalismo municipale. In entrambi i casi, la base imponibile dell'imposta di scopo dovrà fare riferimento alla base imponibile dell'IMU. E' comunque probabile che i Comuni non utilizzeranno questa facoltà, visto il sempre più crescente malumore verso l'incremento del livello di tassazione immobiliare a livello locale.  Deducibilità dei canoni leasing E' stato abolito il requisito della durata minima del contratto quale condizione per la deducibilità dei canoni di leasing dal reddito d'impresa o di lavoro autonomo. La deducibilità dei canoni di locazione finanziaria era finora consentita a condizione che il contratto fosse di durata non inferiore  a quella minima fiscale rapportata al periodo di ammortamento del bene: se dunque veniva stipulato un contratto di leasing di durata inferiore a quella minima fiscale, i relativi canoni non potevano essere dedotti dal locatario. La legge di conversione del decreto modifica ora l'art 102 comma 7 e l'art 54 comma 2  del TUIR  (relativi appunto alla deducibilità dei canoni di leasing rispettivamente dal reddito d'impresa e dal reddito di lavoro autonomo), stabilendo che la deduzione dei canoni è ammessa a prescindere dalla durata prevista per il contratto. La deduzione dovrà comunque essere effettuata nell'arco temporale minimo normativamente previsto, legato al periodo di ammortamento risultante dall'applicazione dei coefficienti ministeriali. Le nuove regole si applicano solo ai contratti stipulati dal 29 aprile 2012 (data in cui è entrata in vigore la legge di conversione): per i contratti già in essere alla predetta data, si applica la vecchia disciplina. (di Daniele De Carolis, Esperto tributario) Fonte: http://www.immobili24.ilsole24ore.com/Esploso.aspx?idDoc=13269281&doctype=11

Obbligo di registrazione telematica dei contratti di locazione per gli agenti immobiliari - 09/05/2012

E’ stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n.99 del 28.04.12 (Supplemento ordinario n.85) la legge 26 aprile 2012 n.44 di conversione del D.L. n.2 marzo 2012 n.16 recante disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento.

Il disegno di legge di conversione del decreto legge in materia di semplificazioni tributarie ha aggiunto all’articolo 8 del decreto una modifica all’articolo 5 del regolamento di cui al Decreto del presidente della Repubblica 5 ottobre 2001 n.404 (Regolamento recante disposizioni in materia di utilizzo del servizio di collegamento telematico con l'Agenzia delle entrate per la presentazione di documenti, atti e istanze previsti dalle disposizioni che disciplinano i singoli tributi nonché per ottenere certificazioni ed altri servizi connessi ad adempimenti fiscali) cheprevede che i soggetti obbligati alla registrazione dei contratti di locazione in possesso di almeno dieci unità immobiliari, sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica degli stessi diretta mente oppure tramite i soggetti delegati o gli incaricati della trasmissione di cui al comma 1.
La disposizione vigente prima della modifica introdotta prevedeva l’obbligo di registrazione telematica in caso di possesso di almeno 100 unità immobiliari: ora il numero è ridotto a 10.
E’ stato, inoltre, aggiunto al DPR di cui sopra il comma 3 bis che stabilisce che sono, altresì, tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica i soggetti di cui alla lettera d-bis dell’articolo 10 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n.131, ovvero gli agenti immobiliari iscritti al ruolo(oggi Registro imprese/REA) di cui alla L.n.39/89.
Quindi gli agenti immobiliari, a partire dal 29.04.12, sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica per i contratti di locazione stipulati tramite il loro intervento.

Elaborazione a cura del coordinatore Centro Studi Fiaip Armando Barsotti
in collaborazione con Ufficio legislativo Fiaip - Raffaella Frigieri

Olivati (Fiaip Bergamo): basta con il terrorismo che si autoalimenta, l’Imu non diventi la mucca pazza dell’immobiliare - 30/03/2012

Sull'Imu si sta facendo disinformazione scandalistica, senza guardare ai dati e alle cifre precise, tanto per sostenere l'audience dei talk show politici", dichiara Giuliano Olivati, presidente degli agenti immobiliari Fiaip Bergamo e delegato alla cultura e formazione di Fiaip Lombardia.

"E' innegabile che l'Imu colpisca, e non poco, le seconde case e gli immobili del settore terziario e produttivo, ma sulla prima casa bisogna fare chiarezza, altrimenti si rischia l'effetto mucca pazza su un settore già in crisi come l'immobiliare" - prosegue Olivati, che si riferisce all'analisi economica di un'associazione indipendente come la Cgia di Mestre, che ha pubblicato i dati dell'Imu prima casa in tutti i capoluoghi di provincia, ipotizzando un'aliquota al 4 per mille: ricordiamo che l'aliquota minima è quella che viene applicata a Bergamo e nella stragrande maggioranza dei Comuni, per non penalizzare le famiglie.

Ebbene dalla simulazione della Cgia emerge che l'Imu è addirittura più leggera dell'Ici per le famiglie con figli a carico, e per i nuclei senza figli è complessivamente comunque più vantaggiosa della vecchia imposta: solo33 Comuni capoluogo su 101 (pari al 33% circa del totale) subiranno degli aumenti rispetto a quanto pagavano con l’Ici. Questo perché l'Imu prevede una detrazione di 200 Euro sulla prima casa, aumentata di 50 Euro per ogni figlio a carico, fino ad un massimo di 8. In alcuni capoluoghi l'Imu sarà addirittura azzerata dalla detrazione prima casa, anche per i nuclei senza figli. Insomma, per le prime case la nuova tassa sarà più salata della vecchia Ici solo per gli immobili che superano i 620 Euro di rendita catastale.

A Bergamo la Cgia Mestre stima un aggravio medio dalla vecchia Ici all'Imu di soli 5 Euro per le prime case di famiglie senza figli (da 114 a 119 Euro), mentre per le famiglie con figli si va da -45 a -114 Euro (da 1 a 4 figli a carico, simulazioni su prima casa cat. A3). Nel calcolo di convenienza Ici/Imu bisogna anche considerare che l’Imu sostituisce per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari per i beni non locati, e l’ICI.

 

"Il problema - spiega il presidente Fiaip Bergamo - è che qualcuno ci aveva illuso che l'Ici prima casa non sarebbe più tornata, ma toglierla è stato un regalo avvelenato. Senza Ici prima casa, infatti, i Comuni sono alla canna del gas, e ora per far cassa si sentono legittimati ad applicare aliquote Imu alte sulle seconde case e gli immobili del terziario e produttivo. Ma i Comuni sanno bene che non possono mettere in ginocchio le famiglie, e quindi applicano alla prima casa l'aliquota minima, oltre alle detrazioni previste dalla legge. Bisogna quindi chiarire ai consumatori - conclude Olivati - che l'impatto sulla prima casa è nullo o mediamente modesto, e non incide sulle dinamiche immobiliari, a meno che non ci facciamo tutti travolgere da una specie di "mucca pazza del mattone" che si autoalimenta. Del resto fino a quando c'era l'Ici prima casa, cioè fino al 2007, il mercato immobiliare andava a gonfie vele, segno che non è questa imposta comunale la pietra d'inciampo del real estate

Casa, riforma catasto: ora valgono i metri non i vani - 29/03/2012

LA RIFORMA DEL catasto, già annunciata da Monti a dicembre, molto probabilmente, prenderà il via definitivo la settimana prossima con l’approvazione della delega per la riforma fiscale. Il principio cui si rifarà la riforma è molto semplice, le tasse sulla casa saranno d’ora in poi calcolate non più in base ai vani catastali, ma in base ai metri quadrati.

CI SI RIFARÀ AI valori del mercato immobiliare e non più ai valori fiscali ritenuti vecchi. L’evoluzione del mercato immobiliare non è stata omogenea, tanto che oggi c’è chi paga la tassa sulla casa in base ad un valore catastale molto più piccolo di quello di mercato.

LA CLASSIFICAZIONE degli immobili in molti casi non è stata revisionata dopo la costruzione e quindi ci sono case classificate come povere che però nel corso degli anni sono state riqualificate. La riforma prevede il passaggio dai vani ai metri quadrati sia per le case che per gli uffici.

IL TUTTO PER EVITARE che immobili con la stessa superficie, ma con una struttura diversa, abbiano rendite diverse. Oggi il catasto usa il criterio per il metro quadrato solo per il gruppo C, negozi, box auto, magazzini, e il metro cubo per il gruppo B, edifici pubblici.

LA RIFORMA PREVEDE l’aggiornamento dei valori immobiliari a partire da ambiti territoriali omogenei, come ad esempio, i quartieri. La riforma inoltre, prevede che per ogni unità immobiliare sia stabilito un valore patrimoniale e di una rendita basata su valori medi di mercato per almeno tre anni.

Fonte: http://www.trend-online.com/prp/casa-riforma-catasto-290312/

Come Pagare l’Imu per la casa, scadenze per il 2012 - 07/03/2012

E’ fissata al 18 giugno 2012 la scadenza per il versamento della prima rata, la seconda si paga entro il 17 dicembre, dell’Imu, l’imposta sulla casa che ha sostituito l’Imu. Le aliquote per la prima casa sono del 4 per mille per l’abitazione principale e del 7,6 per mille per le altre. I comuni hanno facoltà e tempo fino al 30 giugno per cambiarle, entro determinati parametri, quindi i proprietari di casa pagheranno con la seconda rata l’eventuale conguaglio.
Alcuni Comuni hanno già deciso. A Firenze, per esempio, l’aliquota per l’abitazione principale resta ferma al 4 per mille, sale al 7,6 per mille per le abitazioni affittate a canone concordato, al 9,6 per quelle locate a canone libero e al 10,6 per tutte le altre.
A Bologna sulle abitazioni principali graverà l’aliquota del 5 per mille. Sulle seconde case, invece, la giunta ha deciso di mantenere l’aliquota prevista dal governo al 7,6 per mille solo per le abitazioni affittate a canone concordato. Per tutte le altre si arriva a quota 10,6 per mille.
A Salerno per la prima casa l’aliquota Imu sarà del 4,7 per mille e al 9 per mille per tutte le altre unità immobiliari. Mentre Torino e Roma non hanno ancora deciso, a Milano la giunta di guidata da Giuliano Pisapia sembra orientata ad adottare l’aliquota ordinaria del 4 per mille per le prime case, e a innalzarla, per le altre abitazioni, dal 7,6 per mille fissato dal governo al 10,6 per mille.
Non è ancora stato deciso, ma gli immobili affittati a canone concordato potrebbero usufruire di uno sconto.
Come si calcola l’IMU:si deve prendere a riferimento la rendita catastale rintracciabile sull’atto di acquisto della casa oppure attraverso il sito dell’ Agenzia del Territorio conoscendo i dati catastali (particella, subalterno) o ancora andando a recuperare i vecchi bollettini di pagamento Ici.
Questo importo deve essere moltiplicato per 1,05 (ovvero 100% + rivalutazione del 5%). Il risultato va moltiplicato a sua volta per 160 (la rivalutazione del 60% stabilita sempre dal decreto 6-12-2011). Dividiamo ora il risultato per 100 e moltiplichiamolo per 0,4 (se si tratta di prima casa) oppure per 0,76.
Come pagare l’IMU: attraverso il modello F24 oppure online sul sito dell’ Agenzia delle Entrate. 

Fonte: newseconomia.com -

Mercato immobiliare italiano, un 2012 all’insegna della responsabilità? - 27/01/2012

Il presidente di Fiaip Bergamo, Giuliano Olivati, consegna a un meditato documento alcune riflessioni sulle prospettive del mercato immobiliare 2012.

La parola chiave è “responsabilità“.

Per chi? Da parte di chi?

Il riferimento è a tutti gli attori del mercato immobiliare, che così vengono elencati: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari.

Per ognuna di queste categorie la “responsabilità” assume però una connotazione diversa.

Così, se ai venditori si richiede la responsabilità del realismo, agli acquirenti viene invece fatto notare che devono far propria la responsabilità dell’opportunità.

Non è difficile comprendere cosa intenda Olivati con il concetto di responsabilità.

I venditori, se vogliono essere tali, non possono che prendere atto del cambiamento intervenuto in questi ultimi anni: le richieste di qualche anno fa non sono più proponibili.

«Ai proprietari sta dunque la responsabilità – questo l’Olivati pensiero – di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo».

Dal canto loro gli acquirenti non possono continuare a sperare in ulteriori ribassi, alla ricerca dell’occasione che mai arriverà, se cercata con criteri attendisti oltre ogni ragionevole limite.

Speranze comunque che per venditori e acquirenti trovano sostanza nei vari report sul mercato immobiliare realizzati da uffici studi che a volte tengono in scarsa considerazione la responsabilità di dire la verità, cioè mostrare l’andamento del mercato per quello che è, senza edulcorazioni di varia natura.

E gli Agenti immobiliari? Che responsabilità hanno?

Quella di una consulenza adeguata alle esigenze dei clienti, specie in un momento in cui domina la confusione e le menti sono frastornate da notizie e rumors contrastanti.

«La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi».

La conclusione è – ci pare di capire – che il mercato immobiliare 2012 raggiungerà l’obiettivo di favorire quanto più possibile l’incontro fra acquirenti e venditori, soltanto se a questo traguardo concorreranno le singole “responsabilità” degli addetti ai lavori.

E noi che pensavamo che a fare i giochi del mercato fossero i poteri forti o quelli occulti (e altrettanto inquietanti)!

Giuliano Olivati Presidente FIAIP Bergamo