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VUOI COMPRARE CASA E IL WEB E’ UNA GIUNGLA? ECCO COME FARE…

Tempi sicuramente favorevoli per chi vuole acquistare casa. Le quotazioni sono ai minimi già da diversi anni, i mutui a tassi mai visti prima e l’offerta è abbondante. Incoraggiato dal particolare momento, il potenziale acquirente si affaccia sul mercato per la prima volta e varcandone la porta si accorge che trovare la casa dei suoi desideri può diventare un incubo.
I portali immobiliari, diventati ormai aggregatori naturali dell’offerta, sono pieni zeppi di proposte ma presto si accorge che una gran parte dei prezzi richiesti, rispetto a quelli da saldo ampiamente diffusi dalle più autorevoli fonti, sembrano rimasti ancorati ai valori supersonici di qualche anno fa.

La seconda impressione presto confermata da una analisi più accurata è che, anche scremando detti immobili, il restante numero delle proposte deve ulteriormente essere sfoltito.

Infatti lo stesso immobile viene ripescato diverse volte ri e ri-proposto (anche a prezzi e superfici cangianti) da diversi intermediari (e magari contemporaneamente anche dallo stesso proprietario -privatamente- con su scritto “NO INTERMEDIARI”).

Questo costume, molto italiano, a mio parere, continua a creare grande confusione sul mercato e a rendere poco seria l’offerta. Ma soprattutto rende poco credibili gli agenti immobiliari e di riflesso anche i venditori.
Basterebbe far funzionare l’equazione “1 immobile =  1 agente di riferimento”, agente che potrebbe essere comunque libero di condividere e collaborare con tutti i colleghi che vuole, fermo restando che sarebbe lui e solo lui il riferimento ed il responsabile di quanto pubblicato (possibilmente una sola volta su ogni portale).

Purtroppo in Italia Il DNA della categoria degli agenti immobiliari è ancora troppo variegato e gli agenti poco organizzati e compatti.

Il conseguente risultato:

Per l’acquirente la percezione di un servizio generale sommario e poco efficiente che alimenta la sfiducia e a volte anche il sospetto.

Per il venditore una presentazione dell’immobile poco efficiente, molto inflazionata e poco valorizzata con inevitabile rallentamento se non congelamento della vendita.

Per l’agente immobiliare una grave perdita di credibilità.

Tornando al problema del potenziale acquirente ho pensato di riassumere qui sotto alcuni consigli per trovare casa con soddisfazione, senza perdite di tempo e al giusto prezzo.

Data la vastità dell’argomento ho pensato di dividere in due.

Qui parlerò di come è meglio impostare la ricerca.

In un secondo articolo parlerò delle fasi della proposta di acquisto, della trattativa e della conclusione (si spera soddisfacente) dell’affare.

 

LA PRIMA FASE: LA RICERCA

Ecco alcuni spunti utili:

1. Farsi un’idea del reale prezzo di mercato della zona consultando le quotazioni OMI registrate dall’agenzia delle entrate (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0). Da diversi anni infatti i valori delle compravendite (atti pubblici) vengono registrati nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate. Fate attenzione i valori sono certamente attendibili ma sono puramente indicativi. Tengono conto della localizzazione e genericamente dello stato di conservazione più frequente ma non di caratteristiche importantissime quali l’effettivo stato dell’immobile (completamente ristrutturato, da rimodernare, da ristrutturare), quello del fabbricato (facciata, tetto, parti comuni ecc.), il piano (alto o basso), la presenza di spazi esterni o meno (terrazzi più o meno grandi, balconi, giardini), la vista (mare, muro 🙂 ecc.), presenza di posto auto condominiale e/o altre pertinenze come cantine, soffitte ecc.), la superficie dell’immobile (spero sia chiaro che una superficie ridotta è molto più commerciale – e quindi può raggiungere una quotazione unitaria di vendita superiore – di una molto ampia e viceversa), l’incidenza delle spese condominiali se esistenti, il contesto (popolare o di lusso) e mille altri discriminanti.

2. Confrontarsi con qualche Agente Immobiliare della zona, possibilmente serio, strutturato, in possesso dei requisiti di legge e non abusivo (basta controllare in CCIAA) e già introdotto sul mercato per verificare le quotazioni dell’OMI. Diffidate di chi propone mille immobili a prezzo fuori mercato e senza uno straccio di incarico di vendita, da chi vi dice che i prezzi sono trattabili anche del 50 per cento, da chi vi racconta che vende dieci case al giorno e da chi “la crisi è finita”, che il mattone tira come nel 2006, e soprattutto da chi parla troppo e vi ascolta poco. Insomma in questa fase anche se si va a pelle bisogna saper usare un po il cervello. Confrontati i dati forniti dall’agente con quelli dell’OMI dovreste cominciare ad avere le idee un pò più chiare sui prezzi reali di mercato della zona.

3. Cominciare a ricercare la casa che volete. Se avete la possibilità affidatevi a due o tre agenti immobiliari (non di più) che vi ispirano fiducia. Meglio andarli a trovare di persona perchè vi renderete conto subito chi è ben strutturato, chi fa parte di una Associazione Nazionale di Categoria come per esempio FIAIP (di solito, oltre ad essere sintomo di serietà, fornisce anche miglior garanzia circa il corretto svolgimento delle procedure). E’ un buon segnale il fatto che l’agente prenda nota di tutto e/o che inserisca le informazioni in un programma gestionale professionale.
Comunicate loro molto chiaramente quali sono i requisiti che cercate (che siano realisticamente possibili però), quali quelli assolutamente necessari (e quelli sui quali potete chiudere un occhio) e il Budget massimo che intendete spendere. A proposito di questo ultimo aspetto tenete bene a mente che oltre al prezzo per l’acquisto e all’eventuale costo della ristrutturazione (quando sia necessaria), ci sono le spese notarili (Notaio e Imposte) e la mediazione all’agenzia. Meglio sarebbe sapere, già in questa prima fase, se ci sono Notai in zona (se non ne avete uno vostro di fiducia), quali sono gli onorari, qual’è la percentuale della mediazione (IVA compresa) e quando deve essere corrisposta (Preliminare o Rogito). Le Imposte di acquisto sono regolate su tutto il territorio nazionale allo stesso modo. Se si compra da privato sono parametrizzate sulla base delle rendita catastale, se si compra da costruttore/impresa o Società saranno parametrizzate sull’effetivo prezzo di compravendita.

4. Dare costantemente un’occhiata ai portali immobiliari ma valutate bene ciò che vedete. Si torna a quanto detto in premessa ed al punto 1.
Sappiate che nel momento in cui chiedete informazioni di un immobile dal portale immobiliare tramite modulo, alcuni di essi, prelevano i dati che inserite, le caratteristiche dell’immobile per cui avete richiesto informazioni per poi impacchettare una strampalata richiesta di acquisto a vostro nome. Infine la spediscono via mail e di default a tutte le agenzie immobiliari che sono iscritte a quel portale e che hanno attivato la ricerca in quella zona. Se a voi va bene fate pure… ma se volete star più tranquilli forse, solo per chiedere info, è più efficace un colpo di telefono all’agenzia…

.. continua…

 

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