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SEI SICURO DI RICONOSCERE CHI TI STA ACCOMPAGNANDO NELLA TUA COMPRAVENDITA?

Se vuoi comprare o vendere casa e i postulati che prendi a riferimento sono sbagliati non riuscirai a fare nulla e anzi rischierai di fare un cattivo affare. Come in ogni cosa se vuoi ottenere il massimo o sei un esperto o devi affidarti ad un esperto.

In Italia c’è sempre stata una certa diffidenza nei confronti di alcune categorie professionali. E una di queste è l’Agente Immobiliare. Tanti sono i motivi di questo preconcetto che dipende in gran parte proprio dall’incapacità di vero accorpamento ed auto difesa della stessa categoria professionale.

Con gli immobili si muovono tanti soldini e la bolla immobiliare generata dall’introduzione dell’Euro, conclusasi nel 2008, ha contribuito al proliferare incontrollato di tanti procacciatori e abusivi, improvvisati e ingolositi dalla possibilità di realizzare facili guadagni.

In quegli anni per massimizzare gli incassi molte Agenzie Immobiliari assoldavano giovani procacciatori d’affari (continuamente sostituiti) sguinzagliandoli, alla ricerca di clientela. Veloci corsi di acquisizione e vendita in sede e remunerative provvigioni.

Venivano spesso formati alla presunzione, alla spavalderia e infarinati di discutibili nozioni su subdole tecniche di vendita studiate nel solo interesse dell’Agenzia e ai danni dei clienti.

Super valutazioni, pratica del sovrapprezzo (vietatissima), contratti pieni zeppi di clausole vessatorie, penali folli. L’etica professionale  era diventata merce rara.

E ciò, con il tempo e i primi danni, ha causato un incalcolabile e fisiologico squarcio nella reputazione della categoria. Reputazione che è alla base della credibilità.

Purtroppo manca un vero controllo normativo sull’operato dei professionisti immobiliari così ancora oggi molti di questi personaggi continuano a far danno, o alle dipendenze o in proprio, nella spasmodica ricerca del guadagno facile, continuando a determinare la sfiducia del cliente nei confronti dell’intera categoria degli Agenti Immobiliari.

In Italia la figura dell’Agente Immobiliare come Mediatore, oltre alla normativa di riferimento (Legge 39/89 e seguenti) viene così definita dall’Articolo 1754 del Codice Civile:
“E’ Mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”

E per questo motivo, come recita il seguente Art.1755: “Il Mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.

Dalla lettura di questi due articoli si capisce chiaramente che l’Agente Immobiliare è una figura particolare. Di fatto non lavora per una parte soltanto (il venditore o l’acquirente) ma per entrambe. Lavora affinché le parti trovino un accordo e quando lo avranno trovato il suo compenso maturerà da ambo le parti. Certamente l’Agente Immobiliare può anche essere incaricato da una sola delle parti affinché curi i suoi interessi ma in questo caso si abbandona il concetto di mediazione e si entra in quello di Mandato a titolo oneroso nel quale il compenso all’Agente viene pagato da una sola parte ma è un’altra storia.

Sebbene l’Agente Immobiliare venga apparentemente recepito dal pubblico come un semplice venditore è in realtà una figura professionale diversa e molto più complessa. Il suo obbligo è di essere assolutamente imparziale in tutte le fasi della trattativa senza favorire nessuna delle parti.
Per compiere il suo naturale incarico deve essere un esperto negoziatore e conoscere perfettamente tutte le questioni che ruotano intorno agli immobili. Deve avere basi tecniche ferree riguardo il Catasto, l’urbanistica, Diritti Reali, Registri Immobiliari, Vincoli e Gravami e questioni legali.

E in tutte le fasi della trattativa ha l’obbligo di agire con la “diligenza del buon padre di famiglia”, come si deduce dall’Art 1754 del Codice Civile: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso…”.
In sostanza: “Il dovere di informazione che incombe sul mediatore è espressione del generale dovere di buona fede e correttezza che incombe sulle parti del rapporto obbligatorio (1175 c.c.), qui relativo, nello specifico, alla fase delle trattative tra i soggetti che si accingono a contrarre (1337, 1338 c.c.).”.

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