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CONSIGLI PER VENDERE CASA SENZA UN AGENTE IMMOBILIARE

Ci sono alcuni punti importanti che chi vuole vendere casa dovrebbe tenere presente per partire con il piede giusto.

  • Individuazione del prezzo corretto: questo aspetto, come ripetono da anni i più autorevoli players del mercato, è una premessa che da sola vale un buon 50 per cento della riuscita della vendita. Ogni venditore è convinto di avere tra le mani l’immobile più bello della zona.
    E’ difficilissimo per lui essere obiettivo perchè vi sono moltissime interferenze nell’auto determinazione del valore di mercato:- Prima di tutto perchè, se non è un operatore, non conosce il mercato;

    Secondo perchè nel momento in cui andrà a sbirciare le offerte proposte sul web (che è oggi il mezzo più diffuso e alla portata di tutti) non vedrà i prezzi di vendita ma quelli richiesti dai venditori quasi sempre sovrastimati;

    Terzo perchè il venditore dovrà fare i conti con tutta una serie di interferenze prisoclogiche la più insidiosa della quali è in gergo chiamata “Plus Valore Psico Affettivo”.
    Questa lo porterà nel 99 per cento dei casi a sopravvalutare in modo soggettivo il suo immobile proprio perchè è il suo e quindi legato a tutta una serie di eventi affettivi personali.

    La cosa migliore in questi casi sarebbe richiedere una stima sintetico comparativa (che sia scritta e firmata) a 2 o 3 diversi operatori professionali, ovviamente pagandola.
    La cosa più spiccia, gratuita e molto meno affidabile potrebbe essere quella di verificare le forbici dei “valori normali” delle quotazioni immobiliari della zona pubblicati sul sito dell’Agenzia delle Entrate (OMI), cercando poi di adattarli al proprio caso.
    Infatti quei valori, non sempre corretti e poco precisi, debbono essere adattati alle caratteristiche dell’immobile che si va a stimare (piano, vista, condizioni di manutenzione interne, esposizione, presenza di spazi esterni e pertinenze, condominio ecc.) con metodi che il privato non può conoscere;

  • Presentazione dell’immobile: sia che vogliate fare soltanto delle foto della vostra casa o che invece vi vogliate misurare con delle riprese video ci sono alcuni punti fermi importanti da rispettare per evitare di rappresentare in modo sbagliato la casa e quindi floppare:
    a) La Casa deve essere in assoluto ordine, i letti fatti, la cucina pulita
    b) Le foto vanno fatte con una macchina fotografica professionale, possibilmente almeno un DLSR o Reflex dotata di un obiettivo grandangolare in modo da riprendere la più ampia porzione degli ambienti.
    c) Le foto devono essere scattate con attenzione e qualità, possibilmente con le finestre o persiane aperte, e devono dare l’idea di come è realmente fatta la casa. Un consiglio è di scattare posizionandosi in un angolo di ogni ambiente. Ricordatevi, nel fotografare il bagno, di abbassare quella fastidiosa tavoletta del water. Una volta fatta una foto per ogni ambiente passate all’esterno. Il potenziale acquirente deve avere ben chiara l’idea del contesto e del fabbricato;
  • Se non lo avete già fatto procuratevi i documenti della casa. Una visura catastale, una planimetria (catastale!), l’atto di provenienza, tutti i permessi e le autorizzazioni urbanistiche o i condoni eventualmente richiesti e rilasciati nel tempo. Infine dovrete far preparare la Certificazione Energetica (APE o ACE) da un tecnico abilitato. Sono il minimo sindacale da avere per evitare di incorrere in sanzioni e perdere tempo dopo.
  • Cercate un tecnico (e pagatelo) per una verifica di conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Non avete idea dei problemi in cui vi caccerete quando avrete incassato una caparra se malauguratamente vi sarà sfuggito qualcosa (fuori posto) che non avete verificato prima;
  • Iniziate la pubblicazione della casa sui portali immobiliari cercando di descriverla in modo corretto senza sminuirla ed evitando di decantarla con ottimistica esasperazione o evidenziare caratteristiche che non sono veritiere. Se la casa dista 5 km dal mare non scrivete mare a piedi, è fuorviante. E’ molto probabile che i migliori portali immobiliari saranno a pagamento, sicuramente dopo un periodo di prova, quindi mettete in conto il costo necessario per mantenere in prima linea la vostra proposta immobiliare. Se non pagate la vostra proposta scende al milionesimo posto.

Se avrete fatto tutto bene (soprattutto il primo punto) è possibile che inizierete a ricevere telefonate e a fissare appuntamenti con potenziali acquirenti.
Dovrete trovare il tempo e il modo di condurre le visite. La metà o anche più, saranno di sicuro agenzie immobiliari in fase di acquisizione che vi proporranno i loro servizi ma ci saranno anche finti acquirenti, curiosi e perditempo. In questa fase vi accorgerete quanto è complessa la vendita e potrà di sicuro esservi di aiuto un buon Psicologo (che ovviamente vorrà essere pagato) per aiutarvi a mantenere la calma e il sangue freddo.

Se invece avrete fortuna (o sarete stati bravi) e troverete realmente un acquirente interessato, dopo l’estenuante trattativa… l’ultimo consiglio è di non fare da soli. Non prendete caparre e non firmate accordi scritti senza prima aver sentito un Notaio. Il preliminare fatelo da lui. Naturalmente dovrete pagarlo.

Pensavate fosse più facile e meno impegnativo vendere casa privatamente?

Forse l’alternativa è affidarvi ad un buon Agente Immobiliare, farvi guidare e lasciare che faccia tutto lui mentre voi continuate serenamente la vostra vita. E’ il suo lavoro!

Certo, se riuscirà a presentarvi l’acquirente giusto dovrete pagarlo. Ma vi eviterete tanti altri costi e guadagnerete in salute.

SE VENDI CASA CHIAMAMI, E’ IL MIO LAVORO!

Buona vendita!

2 Commenti

  1. Con l”obbligo di “legarsi per un lungo periodo a un”agenzia immobiliare senza la possibilità di poter vendere ad altri eventuali acquirenti e senza un”adeguata caparra che copra questo periodo senza poter vendere non èuna proposta è un “bidone colossale…. Almeno per me…..

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    • admin

      on   said 

      Innanzitutto buongiorno e grazie per l’intervento.
      Nell’articolo non c’è nessun riferimento “all’obbligo” di legarsi ad una agenzia immobiliare. E sulla eventualità di ricevere una caparra confirmatoria o penale che sia si consiglia di farlo solo dopo aver sentito un Notaio. Non riesco a seguire il Suo ragionamento anche riguardo l’impossibilità di vendere ad eventuali altri acquirenti.
      Può spiegarsi meglio?

      Rispondi

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