Le persone prendono decisioni sulla base delle esperienze e spesso, nel decidere come vendere la propria casa, la figura dell’Agente Immobiliare, non viene valorizzata abbastanza.
Nel tempo per molti si è consolidata questa convinzione a causa di alcuni episodi riguardanti il comportamento scorretto e truffaldino di alcuni (pochi per fortuna).
E’ invece sempre consigliabile rivolgersi, prima di tutto “a pelle”, ad un Agente Immobiliare Professionale in possesso dei requisiti di legge, eticamente corretto, e dotato di una buona struttura.
La regolarità o meno di un Agente si può facilmente verificare in camera di commercio. Un abusivo NON ha diritto ad alcuna provvigione e le trattative da lui condotte non vi assicurano nessuna tutela perché la legge non ammette l’ignoranza e se qualcosa andrà storto, in caso di guai, rischierete di essere considerati addirittura complici.
Quando i venditori decidono di rivolgersi ad un professionista è probabile che abbiano già provato a venderla da soli senza risultato.
Altre volte avranno pensato di continuare a muoversi privatamente e contemporaneamente di chiedere aiuto a qualche agenzia. In quest’ultimo caso, di sicuro, avranno incontrato agenti che accettano qualsiasi condizione a prescindere ed altri che, invece, richiedono un incarico formale.
Incarico verbale, Scritto Senza Esclusiva e con la Clausola di Esclusiva
Incarico Verbale
Con l’incarico verbale l’immobile viene gestito come una ”notizia”. Non c’è nessun accordo scritto tra le parti. L’agente verrà o meno autorizzato verbalmente dal proprietario a pubblicare la casa nella vetrina della sua agenzia ed eventualmente sui canali che, a suo rischio, riterrà più opportuni.
In questo caso, di solito, il proprietario informa della vendita diverse agenzie e si muove anche privatamente. Se una agenzia troverà un acquirente, e concluderà l’acquisto, il proprietario pagherà la provvigione predeterminata o in mancanza di accordo quella determinata dagli usi e consuetudini della camera di commercio.
L’incarico verbale non determina alcun vincolo nei confronti della parti (a parte il pagamento della provvigione all’agenzia in caso di vendita suo tramite). Ma il proprietario potrà sempre tirarsi indietro dalla vendita e rifiutare qualsiasi offerta, anche conforme e prezzo pieno, non essendo stato firmato nessun accordo al riguardo. In caso di contestazione riguardo il diritto alla provvigione sarà lo stesso Agente che dovrà dimostrare che il suo intervento è stato determinante per la conclusione della vendita. Ciò significa che in mancanza di prove scritte l’acquirente potrà agevolmente scavalcare l’agente che avrà lavorato gratis.
Incarico Scritto Senza Esclusiva
Si tratta di un accordo scritto, controfirmato dalle parti. Il proprietario può rivolgersi a più agenzie e operare anche da solo. Vengono solitamente determinati il prezzo di vendita, le modalità di pagamento richieste dal venditore, la provvigione ed una penale (di solito di uguale importo) in caso il proprietario rifiuti un’offerta conforme all’incarico conferito o se vende a persona già segnalata dall’agenzia, scavalcandola.
Viene determinato un termine per l’incarico ed un eventuale rimborso spese forfettario per l’agente immobiliare in caso l’immobile sia venduto da altri durante il periodo di incarico.
Di fatto l’agente immobiliare, riguardo le modalità di promozione, non ha alcun obbligo nei confronti del venditore.
Incarico Scritto con Esclusiva
Il proprietario conferisce l’incarico ad un solo Agente Immobiliare, che diventa suo unico referente ed interlocutore, e l’Agente Immobiliare si impegna a garantire una serie di servizi al venditore. In cambio il venditore, durante il periodo dell’incarico, si impegna a non rivolgersi ad altri agenti e ad astenersi dal muoversi privatamente. Ciò per permettere all’agente di effettuare azioni promozionali controllate senza interferenze.
Di solito l’impegno dell’agente riguarda la determinazione di una serie di investimenti pubblicitari, l’assistenza tecnica e commerciale sino al rogito notarile, relazioni dettagliate circa l’andamento dell’incarico, il numero di clienti contattati e che hanno visitato l’immobile. Il proprietario, in qualsiasi momento, può richiedere lumi sull’operato dell’agente riguardo la pubblicità, sul numero dei contatti e delle visite e sulle obiezioni dei potenziali compratori.
Alla fine dell’incarico nulla è dovuto all’agente a titolo di rimborso spese.
Viene determinata invece una penale, di solito corrispondente alla provvigione, in caso il venditore venda l’immobile scavalcando l’agente, oppure, se rifiuta offerta a condizioni economiche perfettamente conformi all’incarico conferito.
La penale è reciproca nel senso che anche l’agente, una volta accettato, dovrà pagare la penale al venditore se non metterà in atto tutti i servizi promessi o se vorrà rinunciare all’incarico.
