C’è una crisi spaventosa e per la seconda volta in poco meno di un mese vengo a conoscenza che l’Agenzia delle Entrate ha contestato il valore di un immobile acquistato nel 2012. Diverse migliaia di Euro di multa all’acquirente che, per il fisco, dichiarando meno del valore “normale” ha evaso parte delle imposte.
Non sarebbe una gran notizia se non fosse che lo sventurato signore non ha evaso un bel niente perché il valore di acquisto è proprio ed esattamente quello pagato al venditore.
A questo punto la deduzione più logica è che se l’acquirente ha ragione allora ha torto il fisco.
Solo che, come tutti sanno, da un bel po di tempo l’onere della prova è rovesciato.
Non è il fisco che deve dimostrare le sue ipotesi ma il contribuente che deve dimostrare di non aver evaso. In pratica per lo stato siamo tutti evasori a prescindere.
Se la legge è questa e non si può cambiare dovrebbe essere spontaneo chiedersi: “su quali parametri il fisco calcola i suoi dati?”. Eccone alcuni:
I ROGITI: con la dichiarazione del doppio valore in atto (valore catastale e valore prezzo) in atto. Personalmente continuo a ripetere che non è possibile estrapolare dati attendibili perché sui rogiti non viene riportata la superficie. Le visure catastali, almeno per le abitazioni, riportano i vani e non i mq. Non mi risulta che il Catasto abbia assunto un tecnico che per ogni rogito si calcola la superficie delle planimetrie? E poi come si fa a valutare una casa senza conoscerne le condizioni intrinseche ed estrinseche?
I BORSINI IMMOBILIARI: la maggior parte riportano valori drogati dagli stessi agenti immobiliari. Non sono attendibili perché non si capisce come gli AI o i tecnici calcolino le superfici. Non esiste un procedimento certificato ma solo usi e consuetudini che possono variare da zona a zona od essere semplicemente differenti per errata interpretazione od errori di calcolo.
AGENZIE IMMOBILIARI: tra molti agenti immobiliari seri ci sono anche quelli che non lo sono o, semplicemente, che non hanno riferimenti attendibili per via delle pochissime vendite effettuate. Quali e quante Agenzie Immobiliari interpella (se lo fa..) il Fisco? Non è noto.
ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA (FIAIP, FIMAA ECC.): non attendibili. Non esiste una procedura certificata ma soltanto quanto dichiarato dai loro associati (vedi punto precedente). Preoccupante.
PORTALI IMMOBILIARI (NOVITA’): Dato che in questi ultimi anni ci sono pochi riferimenti (Rogiti – non attendibili per le ragioni già spiegate prima) il catasto ha deciso di prendere per buoni i valori dei portali immobiliari (immobiliare.it e casa.it). Anche un bambino capisce che l’attendibilità di tali valori è zero anche perché riportano i prezzi richiesti e non quelli di vendita (non parliamo delle superfici poi….).
Credo sia ora di fare una seria selezione sugli operatori del settore. Le parole d’ordine dovrebbero essere SERIETA’, COMPETENZA ED ONESTA’. E le Associazioni di Categoria dovrebbero vigilare con più attenzione restringendo i requisiti per gli associati. E basterebbe che l’utenza (venditori e acquirenti) aprisse gli occhi ed iniziasse a selezionare fortemente i veri professionisti isolando gli altri.
Altro che ripresa. Molti non hanno ancora capito la gravità della situazione. Di questo passo ci troveremo (vi troverete) con valori reali inferiori a quelli fiscali e ciò porterebbe ad una spirale suicida. BLOCCO TOTALE DEL MERCATO.
A dire il vero, a giudicare da quello che sta succedendo, è già così. Facciamo qualcosa!
